Wie eine Wohnfläche berechnet wird, ist in der Schweiz nicht definiert. Wie gross eine Wohnung ist, lässt sich nur an der «effektiven» Quadratmeter-Zahl bestimmen. Nur – wie wird diese Zahl berechnet? Heute gibt es in der Schweiz keine Norm, wie sich diese Fläche zusammensetzt. Es gibt viele Nuancen, die je nach Perspektive zugunsten oder zulasten einer Partei berechnet werden können. Das «Make-up» der Wohnflächen-Berechnung …
Um eine Wohnungsgrösse präzise zu definieren, muss – aus meiner Sicht – zwischen zwei Flächenarten unterscheiden: Netto-Hauptnutz-Fläche (NHF «orange») und Netto-Nebennutz-Fläche (NNF «grün»).
Netto bedeutet immer ohne Aussen- und Innenwände. Flächen im Dachschrägen-Bereich werden bis zu einer Kniestockhöhe von 1.5 Meter voll zur Netto-Hauptnutz-Fläche (NHF) gerechnet. Alles unter 1.5 Meter Höhe zählt zur Netto-Nebennutz-Fläche (NNF).
Die Netto-Hauptnutz-Fläche (NHF) setzt sich folgendermassen zusammen: Entrée, Wohnräume, Esszimmer, Zimmer, WC, Bad, Küche, Einbauküchenmöbel, Vorratsräume, Einbauschränke, Korridore, interne Treppen, Büroräume, Wellnesszonen, beheizte Wintergärten, Öfen, Cheminées und andere.
Nicht zur Netto-Hauptnutz-Fläche (NHF) zählen: Balkone, Terrassen, externe Treppenhäuser, Installationsschächte, Haustechnikräume, Kellerräume, Estrichräume, Veloräume und Garagen.
Bei den Netto-Nebennutz-Flächen (NNF) handelt es sich um Flächen, die nicht unmittelbar mit der Netto-Hauptnutz-Fläche (NHF) in Verbindung gebracht werden, jedoch auch zu einer Wohnung gehören: Balkone, Terrassen, Estrichräume, Kellerräume, Veloräume und Garagen, die nur von einer Partei genutzt werden, und weitere andere. Einstellhallenplätze für Autos in Mehrfamilien-Häuser sollten separat ausgewiesen werden.
Es wäre gut, wenn es ein Gütesiegel bezüglich der Nettoflächen-Berechnung gäbe. Der SIA könnte die bestehende SIA Norm 416 (Berechnungsgrundlage für die Flächen von Gebäuden) mit den beiden Begriffen «NHF» und «NNF» ergänzen und so eine klar definierte Methode für die Berechnungen von Wohnflächen etablieren. Seriöse Immobilienfirmen und Verwaltungen würden ihre Wohnungen nach diesem SIA-Modell berechnen und prüfen lassen. Der Mieter oder Käufer hätte die Gewähr, dass seine Wohnfläche aus einem standartisierten Verfahren berechnet wurde, und nicht nach einem oftmals optimierten, individuellen Berechnungsmodell wie es heute alle anwenden.
Die Netto-Hauptnutz-Fläche (NHF) und Netto-Nebennutz-Fläche (NNF) genau zu kennen, ist gerade für Mieter sehr wichtig. Fast immer wird die »Nettofläche« für die Heizabrechnung herangezogen, was sich bei einer zu grosszügigen Berechnungsart negativ auf die Heizkosten auswirkt!
Im Moment gilt leider immer noch: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Denn zu viel «Make-up» führt oft zu unliebsamen Überraschungen …
Tipps:
- NZZ am Sonntag 5. Februar 2017: Wenn Quadratmeter verschwinden
- ArchitekturCumulus 01.05.2011: Klein ist besser?
es wundert mich doch sehr, dass es für etwas so wichtiges wie die wohnfläche «eigentlich» keine verlässliche rechenmethode gibt ! also stellt sich die frage. wem nutz denn DAS ?! ganz klar, nur den besitzern und zweitrangig rechtsanwälten, die fröhlich gebühren generieren – aus einer undefinierbaren rechtslage. ich meine: eine schande für eines der demokratischsten länder der erde.
Unsere Wohnung in Luzern war auf zwei verschiedenen Plattformen mit unterschiedlichen Wohnflächen angeboten worden – jetzt ist klar, wieso.
Gibt es eine Möglichkeit, z.B. eine Nettowohnfläche nach SIA 416 überprüfen zu lassen. Wer kann das tun und eine offizielle Bestätigung machen? Was kostet das pro Wohnung etwa? Was sind die Voraussetzungen (reichen alte Baupläne aus oder braucht es eine Besichtigung?)
Um die Nettowohnfläche* einer Wohnung nach SIA 416 zu überprüfen, wird ein massstabsgerechter Grundrissplan benötigt. Am Besten mit bereits gekennzeichneter m2-Fläche pro Raum oder mit vermassten Raumgrössen.
Eine offizielle Bestätigung in diesem Sinne, gibt es für die Berechnung der Wohnfläche nicht. Jedoch ist davon auszugehen, dass bei einer Überprüfung der Nettowohnfläche durch eine Fachperson, die Berechnung als verlässliche Grundlage benutzt werden kann.
Lässt man die Berechnung von einem Architekturbüro durchführen, sind die Kosten davon abhängig, in welcher Ausführlichkeit die Grundrisspläne vorhanden sind. Sind keine m²-Flächen oder Vermassungen angegeben, bedeutet dies zusätzliche Arbeit, welche ebenfalls nach Stundenaufwand verrechnet wird.
*beinhaltet alle beheizten Raumflächen in einer Wohnung inkl. Abstellraum